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威尼斯游戏网站A级的信誉保障和一流的服务,是全世界最专业的娱乐平台之一,提供体育、时时彩、以及各种有趣的玩法,快加入我们吧!1974年,置地宣布斥资6亿元,开展一项为期长达10年的中区重建计划。第一期工程是重建历山大厦,置地曾建议以旧历山大厦换取香港政府的邮政总局(即今日环球大厦旧址),遭到拒绝,只好自行重建。新历山大厦于1976年建成,楼高36层,楼宇总面积35.7万方尺,比旧历山大厦多出11.9万方尺。〔6〕第二期工程是拆卸重建告罗士打大厦及皇室行。为了将物业连成一体,以便兴建一流的高层商厦及有广阔平台的商场,置地以毕打街对面的怡和大厦与会德丰公司交换连卡佛大厦,于1979年在原址建成告罗士打大厦和与之相连的置地广场。第三期工程是拆建毗邻的公爵行和公主行,建成与告罗士打大厦外形相仿的公爵大厦,整个庞大计划于1982年完成。地价、楼价的节节大幅下挫,对拥有大量楼宇现货、期货以及大批地皮的地产发展商形成了沉重的财政压力,各大地产发展商惟有以减价及各种形式促销新楼盘,以减低持有量套现资金。结果,新楼盘的减价战成为这次地产危机中的一大特色。业内人士表示,其惨烈程度为近年所罕见。在经营上,恒隆与长实、新地等相比一个明显不同的特色是,它相当重视地产投资业务。1972年恒隆上市时,它的租金收入仅500万元,占公司经营收入的10%。但到1977年度,恒隆的租金收入已增加到2 880万元,占公司综合纯利的比重已超过45%。

70年代以后中区商厦的重建热潮亦首先由置地掀起。1970年6月,置地以2.58亿元高价,投得港岛中区面积达5.3万方尺的新填海地段,置地在该地段兴建了楼高52层的康乐大厦(即今日的怡和大厦)。新大厦以破纪录的时间建成,从1971年10月动工,到1973年4月举行隆重“平顶”仪式,前后历时仅一年半。康乐大厦连地价总投资4亿元,提供写字楼和商场租用面积超过69万方尺。这是当时香港及亚洲最高的建筑物,它后来成为怡和集团的总部,雄视整个维多利亚海港。(4) 市场的预期心理和投机因素。在需求的推动下,香港楼价连年上升,且升势愈来愈猛,反映供求问题已进一步恶化。市场的真正买家和投机者均认同楼价将继续上升的走势,真正的置业者担心其未来的置业能力进一步下降,只好利用银行贷款提前实行购楼计划,投机者更乘机大肆“炒楼”赚取利润,从而形成非正常的市场需求,进一步推高楼价。(1) 香港前途明朗化。中英签订《联合声明》以后,香港政治前途明朗化,这一时期,中国对外开放扩大,香港作为亚太区国际金融贸易中心,以及国际资本进军内地市场的桥头堡地位进一步加强,刺激外商来香港投资或设办事处,增加了对高级写字楼和住宅的需求。威尼斯游戏网站“股地拉扯”的形成,无疑给一部分深刻认识香港经济、地产循环周期的地产发展商提供了广阔的发展空间。当市道高涨时,股市亦被推高,这正是地产公司上市或发行新股的良机,时机把握得准,可在股市高潮中筹得大量资金用以发展,并趁地产低潮时大量购入地盘物业,几个回合,实力和资产即可膨胀数倍。这一时期,一批新兴地产集团藉此崛起,其中包括早期被誉为“地产五虎将”的长江实业、新鸿基地产、合和实业、恒隆、大昌地产,后来跻身“地产五虎将”的新世界发展、恒基地产,以及华懋、南丰、信和、希慎、鹰君等其他一些实力雄厚的地产发展商。

威尼斯游戏网站与此同时,长实又将收购目标转到在九龙尖沙咀海旁拥有大量土地储备的九龙仓,九仓是置地的联营公司,与置地同属英资怡和旗下的两大主力。李嘉诚看准置地对九仓控制权不足的弱点,大量吸纳九仓股份,后来收购消息外泄,怡和向汇丰银行求助,向李嘉诚斡旋。李即将所持全部九仓股份转售“世界船王”包玉刚,赚取了约6 000万元,全身而退。(1)香港房地产市场供求严重失衡。从供应看,自1985年香港进入过渡时期以后,受到中英两国签署的《联合声明》附件三的制约,香港政府每年卖地不得超过50公顷,这项规定对香港的土地供应产生深远的影响。在实际执行中,中英土地委员会也观察到50公顷批地上限的问题,因此在执行初期已有弹性放宽。如1985/1986年度放宽至58公顷,1986/1987年度放宽至55公顷。不过,前者包括批予和记黄埔集团用以兴建葵涌货柜码头的海床28公顷,后者亦包括作为货柜码头后勤使用的海床3.5公顷,可见放宽的幅度不但很小,而且更只是针对特定的发展工程而制订。及至1994年,土地供应已明显短缺,中英土地委员会才有限度放宽供应,其中,仅1997年上半年的土地供应量已超过50公顷。〔17〕(见表5.7)不过,当时该研究报告仍认为:香港地产市道最可能出现的情况,是“泡沫”慢慢泄气。结果,从1994年4月到1995年第三季,在香港政府推出一系列压抑楼价措施以及美国连续7次调高息率等因素的影响下,香港楼市曾一度进入调整期,住宅楼价约下跌三成。不过,自1995年第四季度起,香港地产市道再度从谷底回升。到1996年第四季度,市场掀起豪华住宅炒风,价格急升,并带动中小型住宅楼宇价格大幅上升。踏入1997年,香港的“回归因素”被迅速炒起,楼价在此因素推动下短短半年内再大幅上升3成至5成,并形成空前炽热的投机炒卖风潮。在楼价的带动下,香港股市也从1995年初的低位止跌回升,恒生指数从1995年初的6967.93点大幅上升到1996年底的13203.44点,升幅达89.5%。1997年香港股市继续大幅攀升,恒生指数于8月7日创下16673.27点的历史高位,比年初再飙升26.3%。其间,红筹股掀起炒卖狂潮,北京控股的超额认购倍数高达1000倍,光大控股的市盈率亦高达1000倍,已达到极不合理的地步。

(1) 地价、楼价大幅上升迅速,投机炽热。自1978年起,香港的地产市道已开始脱离正常的发展轨道,如火箭般上升。以尖沙咀东部为例,地价在3年内上升了六七倍,楼价亦上升了3倍。地价、楼价的攀升,刺激了大量热钱的涌入,南洋资金更是大举入市。当时,香港“卖楼花”制度大行其道,只要缴付5%至10%的订金,便可购得楼花,进行投机,而炒家对政府限制楼花的种种建议,诸如对楼花转让加重抽税等,并不理会,投机炒楼风空前炽热。大批地产公司在香港挂牌上市,得以充分利用股市功能,它们透过公开发售新股、配股,或将股票向银行按揭贷款,筹集大量资金去拓展业务,或在股市中收购兼并,迅速壮大公司的资产规模,实力作三级跳。这是香港地产业继40年代末50年代初首创“分层出售、分期付款”售楼制度之后,所取得的又一次空前大发展。将股市的功能发挥得淋漓尽致的,当数被誉为香港“地产五虎将”的长江实业和新鸿基地产。2020省考申论:综合分析不用慌 答题思路来帮忙威尼斯游戏网站与此同时,长实又将收购目标转到在九龙尖沙咀海旁拥有大量土地储备的九龙仓,九仓是置地的联营公司,与置地同属英资怡和旗下的两大主力。李嘉诚看准置地对九仓控制权不足的弱点,大量吸纳九仓股份,后来收购消息外泄,怡和向汇丰银行求助,向李嘉诚斡旋。李即将所持全部九仓股份转售“世界船王”包玉刚,赚取了约6 000万元,全身而退。

当然,这里指的仅仅是狭义的地产业,如果将香港本地生产总值中的地产业、楼宇业权,以及建造业加总视为广义的房地产业,则近20年来其在香港经济中的比重,低则占21.7%,高则超过3成(见表6.6),成为香港经济最重要的经济支柱。正如有学者分析所指出的:“香港经济中的房地产是一具实质重要地位的产业,是一个可以创造重要财富并影响香港经济表现的产业。将它从中抽掉,香港也就不成其为香港。……必须摆在整体香港社会经济结构的历史视野中,房地产的意义才能真正彰显。”〔9〕1991年7月,中英双方就新机场问题达成谅解,延误多时的新机场计划终于可以上马。受此利好消息刺激,香港楼市再度飙升,结果全年累积升幅超过55%,与市民的实际承受能力逐渐脱节。据统计,1991年底香港供楼负担比率已达93%,是1983年以来的最高水平。楼价的急升,一时成为社会舆论关注的焦点。到了9月,另一屋邨康泽花园推出,结果申请抽签人龙秩序大乱,发展商被迫暂停派发申请表,并于翌日在报章刊登申请表格。申请人士可用邮寄方式将申请表连同1万元本票寄回,再隔数日之后才进行抽签。希望用这种方式压制日渐炽热的炒风。及至1986年大埔海宝花园发售时,再发生排队人士打斗事件,导致一名50多岁男性居民死亡。炒风炽热,成为这一时期地产市道的一道风景线。经过激烈的竞争、收购、兼并,为数约10个规模宏大、实力雄厚的地产上市集团逐渐成为左右市场的主导力量。

香港的土地供应中,住宅土地的供应尤其严重不足。从表5.7看,1995年以后放宽的土地供应中,绝大部分是住宅用地,以弥补过去多年的严重短缺。然而,一般而言,从土地拍卖到建成楼宇出售通常需时3年,因而1995年增加的住宅用地要到1998年才能在市场发挥调节需求的作用。换言之,这段时期香港住宅市场的供应仍相当紧缺。而期间港府的公屋建设又因长远房屋策略的实施而长期滞后,赶不上需求。新鸿基地产于1972年8月23日在香港上市,当时新地的法定股本是3亿元,实收股本约2.27亿元,每股面值2元,以每股5元公开发售2 000万股新股,集资1亿元,结果获得超额10倍认购。当时,新地已颇具规模,拥有23个发展地盘,占地面积达30万方尺。上市首年,新地的纯利为5 128万元,比预期利润高出五成。地产市道崩溃,首当其冲的自然是地价。1982年,香港地价普遍下跌40%至60%不等,跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地。九龙湾工业用地的售价,按楼面面积计算,从1980年12月每方尺360元的最高水平,跌至1982年10月的每方尺25元,跌幅高达93%。港岛南湾道一带的高级住宅用地,亦从1980年9月每方尺1 502元的最高水平,跌至1982年5月的每方尺540元,跌幅为60%。地价大跌,导致港府财政收入大减,1982/1983年度港府财政收支即出现39.35亿元赤字;售地收入占政府财政收入的比重,亦从1980/1981年度的35%,降至1981/1982年度的29%,及1982/1983年度的15%。随着繁荣商业区从核心地带向边缘地区扩散,香港的商场、店铺市道亦有不俗表现,尤其是港岛的湾仔、铜锣湾、北角及九龙尖沙咀表现最理想。从铜锣湾区看,自从崇光百货公司开幕及时代广场落成后,该区人流量急增,吸引了不少大型连锁集团在附近开设分店,令该区店铺租金急升。1994年初,香港商铺租金在全球12个主要城市中已高居榜首。其中,铜锣湾一店铺每月每方尺租金高达3 429元。(见表5.3)铜锣湾香港大厦一个商铺,有买家出价每方尺19万元,后因业主惜售而搁置。这一阶段,香港地产市场需求畅旺,价格大幅攀升的原因,主要有以下几点:

70年代后期,香港经济繁荣,地产建筑业异常兴旺,嘉年遂卷土重来,企图再展鸿图,但阔别香港多年,嘉年的财势已不可同日而语。当时,香港地产集团林立,发展计划动辄以10亿元计,嘉年是以无缘参与,只能经营较小地盘。1981年,虽然有置地、佳宁以28亿元高价购入美丽华酒店旧翼等重大事件,表示有人仍极度看好香港地产,但明眼人从官地拍卖及楼宇空置情况,已看到地产调整不可避免。然而,嘉年地产一来错误估计形势,二来早期的投资相继回流,因而继续大肆扩张。及至1982年地产大跌,嘉年的发展计划已出现严重亏损。1983年3月,创办人彭国珍病逝,嘉年集团痛失掌舵人,爆发财务危机,其后被迫在股市停牌,宣布清盘。一家老牌地产公司就此走完它的命运之路。1986年恒隆主席陈曾熙逝世,遗下庞大恒隆股份指明旧属殷尚贤作为遗产信托人,其弟陈曾焘则担任恒隆主席。陈曾焘时代,恒隆进行了连串集团架构重组。早在1980年8月,恒隆已购得上市公司淘化大同75.6%股权,淘大以其食品加工业务为恒隆的盈利作出贡献,同时亦为恒隆提供了牛头角庞大土地储备。淘大被恒隆收购后地产业务比重加大,与母公司恒隆业务日渐重叠。1987年8月,恒隆与淘大重组,恒隆成为集团控股公司,并专注地产发展,而淘大则易名为淘大置业,成为恒隆旗下地产投资公司,持有恒隆中心、柏裕商业中心、雅兰酒店、康怡广场、金钟廊等一系列投资物业。1988年4月,恒隆透过淘大收购乐古置业,并再度重组,将乐古改名为格兰酒店,专责酒店业务。自此,恒隆集团自成一系,系内各上市公司业务清晰,便于发展。不过,亦有人批评恒隆将过多精力浪费在业务重组方面,错过这一时期积极增加土地储备的良机。〔14〕威尼斯游戏网站海港城地段毗邻九仓早期兴建的海运大厦,香港酒店及海洋中心,地盘面积广达43万方尺,计划兴建5幢豪华住宅、3幢高级写字楼、两座豪华酒店、3层庞大的购物商场和完善的康乐设施。该地段由于受到香港机场条例的管制,建筑物高度不能超过61米,因而地盘面积与建筑物高度不甚对称。为解决这一外观问题,九仓对海港城在设计上相对划分为三组不同形状的楼宇,分别是沿海岸的扇形大厦和近广东道的长方形建筑,所有楼宇均楼高17层,坐落在一个庞大的3层高平台上,各大厦虽各自独立,实际上彼此连成一体。

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